2.房地产估价基本理论 2.1基本原则 ⑴合法原则 要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 *合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。 集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑； *合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。 土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。 城市规划创造土地价值。 *合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。 如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。 2.2房地产估价的基本程序 是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估 ⑵确定房地产估价的基本事项          ①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？ 明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。          ②确定估价对象：实体状况、权利状况 实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。 权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR 使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）          ③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。      三种方式          ④签订估价合同