二、项目定位 1、市场经营业态定位及形象定位 前期，我们将广场内商铺定位于“集小型休闲、娱乐和针对小区内及周边区域所需要的生活服务配套于一体的区域性商业中心”，而通过对周边商业环境及产品本身的对比调查，我们有必要重新对广场内的业态定位做一个有益的补充。 ☆ 很明显，广场内商业只是我们整个项目的一部分，我们的项目属于商住相结合的形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区内提供生活配套服务。 ☆ 我们通观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步行街、丹尼斯大卖场及山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心，相对于我们的项目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。 ☆ 看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们需要寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态需要较大的营业面积，又要不与整个项目的设计、规划、运作理念有冲突。 ☆ 通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们最终确定广场内商铺一层主要经营生活服务配套行业，如超市、市多店、特色餐饮之类，二层主要经营健身、娱乐、休闲等行业。 2、案名建议 案名必须具备三方面要素：区别商业类别，即体现业态定位；震撼力，提升核心竞争力；易记，朗朗上口。以下为项目部及广告公司提议的案名，仅供参考。 太极•金贵坊                                           太极•蓝贵坊 太极•兰桂坊                                      太极•新街坊                                       太极•金水岸（街）                          太极•群英湾（街） 太极•名店街                                      太极•阑珊坊 太极•桂兰街                                       3、招商对象定位 根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。 4、市场经营档次定位 就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。对于本市场商品档次定位我们认为：以中高档商品为主，为焦作高端人群提供娱乐休闲服务。 三、项目经营分区 按照招商目的，原则上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接受符合规定的商家进驻；而一层则作为生活配套服务的铺面不参与招商，但销售部做好经营商家对一层铺面的需求登记工作，以便为一层商铺的投资者提供租赁交易平台。同时，我们根据实际招商工作的饱和度，如二层招满，可以拿出一层来进行与二层经营同类产品的商家招商。 第二部分  市场招商总策略 一、招商的整体原则及目标 1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定广场于2005年10月1日正式开业，需要保证在8月底二层的招商面积完成90%，即24个门面左右。 2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个广场内商业经营井然有序。 二、租金策略 ⑴、租金厘定考虑因素 1、 周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。 2、 地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一； 3、 交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。 4、 昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。 5、 配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。 6、 商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。 7、 经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。 8、 停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。 9、 经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。 10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。 ⑵、周边商业租金市场调查 ●楼盘商业： ○碧海云天： •地理位置：位于焦作南区，人民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧丹尼斯大卖场正在筹建之中，距本案300余米。 •建筑形态：一期以多层房为主，二期高层房，现在正在内部认购。临人民大道及东侧无名道为两层商业门面。 •商业面积及业态：门面为上下联体出售，单层门面宽3米，进深8米左右。整个商业主要为社区及周边社区提供日常生活配套服务。由于一期住宅已经售罄，商业部分已经经营。 •商业价格：售价：临人民大道4500—4800元/ m2 ，其余商铺：2500—3600元/ m2                          租赁价格：临人民大道15元/㎡/月左右，其余商铺8~12元/㎡/月 ○新新家园： •地理位置：位于塔南路与站前路交汇处东北角，交通较为便利。距本案300余米。 •建筑形态：以多层房为主，面塔南路与站前路交汇处有一幢小高层写字楼。临塔南路与站前路为两层门面房。 •商业面积及业态：商铺上下两层联体出售，面积120~300㎡不等。主要经营高档西餐以及休闲服务行业。迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、高档中式餐饮以及图书馆、药品超市均在此经营。 •商业价格：商铺售价均价为3700元/㎡；租赁价格18~25元/㎡/月。 ○南北苑 •地理位置：位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路属于焦作商业中心区域。交通发达，商业氛围浓厚。 •建筑形态：以解放路划分问南、北两个组团。以多层及小高层为主。临解放路及东西两侧巷道为两层商业门面。 •商业面积及业态：由于其还处于施工阶段，没有交房使用，商铺暂未经营。 •商业价格：解放路沿线售价：8800元/平方米 其他商业门面售价：4000——4500元/平方米 无租赁价格 ●、专业或综合批发市场 ○山阳商城 •地理位置：位于塔南路与人民大道交汇处西南角，交通便利。距离本案100余米。 •建筑形态：临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高的综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。